Der US-amerikanische Mietwohnungssektor befindet sich an einem Wendepunkt. Zwischen
2023 und 2025 führte eine außergewöhnlich hohe Neubautätigkeit zu einem deutlichen
Angebotsanstieg, der die Mieten unter Druck setzte und die operativen Fundamentaldaten
belastete. Gleichzeitig blieb die zugrunde liegende Nachfrage stabil. Inzwischen zeichnet
sich eine Trendwende ab: Die Zahl der Baubeginne ist auf den niedrigsten Stand seit 2012
gesunken. Bei weiterhin robuster Nachfrage beginnt sich der Markt schrittweise zu
normalisieren. Ein differenzierter Blick auf kurzfristige Belastungsfaktoren und strukturelle
Treiber ist entscheidend.

Gegenwind: Marktanpassung nach Angebotsausweitung

Die zentrale Herausforderung bleibt das Überangebot infolge des jüngsten
Entwicklungszyklus. Rekordfertigstellungen führten zu steigenden Leerständen von rund 5
Prozent und zu intensivem Wettbewerb. Trotz hoher Absorptionsraten überstieg das Angebot
die Nachfrage. Viele Eigentümer priorisierten die Auslastung gegenüber Mietwachstum, was
die Ertragsentwicklung belastete.

Nach außergewöhnlich hohen Mietsteigerungen in den Jahren 2021 und 2022 hat sich die
Dynamik deutlich abgeschwächt. In besonders angebotsintensiven Sun-Belt-Märkten kam es
teilweise zu leichten Mietrückgängen.

Auch die Kapitalmärkte zeigen sich zurückhaltender. Institutionelle Investoren bleiben
grundsätzlich aktiv, agieren jedoch selektiver. Höhere Zinsen erschweren insbesondere
Core-Investments und konzentrieren Transaktionen auf hochwertige Objekte mit stabilen
Cashflows.

Das makroökonomische Umfeld bleibt anspruchsvoll. Der Arbeitsmarkt präsentiert sich
stabil, jedoch liegt die Verbraucherstimmung unter dem langfristigen Durchschnitt.
Gleichzeitig deuten steigende Verschuldungsquoten der privaten Haushalte auf eine erhöhte
Sensibilität hin. Dies könnte die Haushaltsbildung verzögern und die kurzfristige Absorption
dämpfen.

Positive Impulse: Strukturelle Unterstützung

Trotz des kurzfristigen Drucks sind die strukturellen Aussichten positiv. Besonders relevant
ist der deutliche Rückgang der Bautätigkeit. Die Baubeginne sind seit 2023 um mehr als 40
Prozent gesunken, gegenüber dem Höchststand von 2021 sogar um rund 74 Prozent. Das
aktuelle Niveau entspricht dem Jahr 2012 und wird das künftige Angebot spürbar begrenzen.

Mit dem Abbau der bestehenden Projektpipeline dürfte sich das Marktgleichgewicht
verschieben. Bis 2030 wird erwartet, dass die Nachfrage das Neubauvolumen übersteigt. Ein
solches Umfeld begünstigt steigende Mieten und markiert einen attraktiven
Einstiegszeitpunkt für institutionelle Investoren.

Auch das Lohnwachstum wirkt unterstützend. Die durchschnittlichen Stundenlöhne steigen
seit 2021 jährlich um 4 bis 5 Prozent. Gleichzeitig hat das reale Lohnwachstum die
Mietentwicklung übertroffen. Dadurch hat sich die Erschwinglichkeit verbessert und das
Verhältnis von Miete zu Einkommen liegt unter dem Niveau der Pandemiezeit.

Demografische Faktoren bleiben ein zentraler Nachfrageanker. Das Durchschnittsalter von
Erstkäufern liegt mit 40 Jahren auf einem Höchststand. Hohe Hypothekenzinsen und deutlich
gestiegene Immobilienpreise erhöhen die Eintrittsbarrieren für Wohneigentum. Die
monatliche Belastung für Eigentum liegt signifikant über der Miete, sodass für einen Großteil
der Haushalte der Zugang zum Eigentumsmarkt eingeschränkt bleibt.

Gleichzeitig stützen Millennials und die Generation Z die Nachfrage. Zusammen umfassen
sie mehr als 140 Millionen Menschen in den typischen Mietphasen. Zusätzlich werden in den
kommenden Jahren jährlich rund 860.000 neue Haushalte erwartet.

Internationale Investoren profitieren zudem von der anhaltenden Attraktivität des US
Marktes. Ein vergleichsweise schwächerer US-Dollar sowie die hohe Marktliquidität stärken
die Position von Mietwohnanlagen als globale Anlageklasse.

Implikationen: Attraktives Marktfenster

Das Zusammenspiel aus rückläufigem Angebot und stabiler Nachfrage deutet auf eine
schrittweise Verbesserung des Marktumfelds hin. Die aktuellen Herausforderungen sind
überwiegend zyklischer Natur, während die positiven Einflussfaktoren strukturell wirken.

Mit fortschreitender Marktanpassung ist von einer erneuten Beschleunigung des
Mietwachstums auszugehen. In ersten Teilmärkten zeigen sich bereits Anzeichen einer
Stabilisierung. Gleichzeitig haben sich die Bewertungen an das veränderte Marktumfeld
angepasst.

Für institutionelle Investoren ergibt sich daraus ein attraktiver risikobereinigter
Einstiegszeitpunkt. Marktverwerfungen eröffnen selektive Opportunitäten. Die derzeitigen
Rahmenbedingungen könnten sich rückblickend als Grundlage für überdurchschnittliche
Renditen erweisen.

 

Zuerst erschienen in den bii Institutional News Mai 2026