Positive Perspektiven für US-Mietwohnanlagen

CP CAPITAL US, 22.02.2024

Die Vereinigten Staaten befinden sich im konjunkturellen Zyklus deutlich vor Deutschland und haben bereits erste Schritte aus der Flaute heraus getan. So betrug das Wirtschaftswachstum im 3. Quartal 2023 rund 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Auch die Inflation ist deutlich gesunken und die Beschäftigtenzahlen deutlich gestiegen. Doch wie wirkt sich diese Entwicklung auf die Immobilienmärkte und hier speziell die US-Mietwohnanlagen aus?

Nach den historischen Rekordzahlen bei den Vermietungsquoten, dem jährlichen Mietwachstums, den Verkaufsvolumina sowie den Neuinvestitionen in den Jahren 2021/22, hat sich der Mietwohnanlagensektor wieder auf ein normales Niveau eingependelt. Die vierteljährliche Absorption im 3. Quartal 2023 näherte sich 91.000 Einheiten, was in etwa dem langfristigen Durchschnitt entspricht. Die Vermietungsquote lag im 3. Quartal 2023 ebenfalls in der Nähe des historischen 20-Jahres-Durchschnitts (94,4 %). Dies deutet auf eine stabile Nachfrage hin, da die nachlassende Inflation und der überraschend robuste Arbeitsmarkt dazu beitragen, das Verbrauchervertrauen und die Zahl der neu gegründeten Haushalte zu erhöhen. Das nationale Einkommenswachstum übertrifft erneut das Mietwachstum, was die finanziellen Möglichkeiten der Haushalte stärkt. Die Nachfrageseite bleibt damit grundsätzlich gesund, und die Aussichten für 2024 sehen weiterhin gut aus, sofern keine weiteren exogenen Schocks auftreten.

Das Mietwachstum hat sich seit den Rekordhöhen von 2021 und 2022 verlangsamt und bietet den Mietern eine gesunde Pause von den zweistelligen Mietsteigerungen, die das deutliche Ungleichgewicht von Wohnungsangebot und -nachfrage deutlich machten. Die meisten Vermieter haben sich auf die betriebliche Effizienz und die Stabilisierung der Auslastung im Jahr 2023 konzentriert, anstatt große Mieterhöhungen anzustreben. Das Mietwachstum für das laufende Jahr lag im 3. Quartal 2023 bei etwa 2 %, was leicht unter den historischen Durchschnittszahlen liegt und einen wesentlich gesünderen Wert darstellt als in den beiden Vorjahren. Insofern ist der Mietmarkt in einer Phase der angehenden Normalisierung.

Weit von einer Normalisierung entfernt ist hingegen der Wohneigentumsmarkt. Im August 2023 stiegen die Preise für Wohneigentum so schnell wie seit März 2021 nicht mehr und erreichten mit 403.600 US-Dollar ein neues Allzeithoch. Da die Hypothekenzinsen den höchsten Stand seit mehr als zwei Jahrzehnten erreicht haben, ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser im August um 40 % gegenüber dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre gesunken. Dieser Mangel an verfügbaren Angeboten hat zu einem erneuten Anstieg der Immobilienpreise beigetragen und die Erschwinglichkeit von Wohneigentum weiter verringert.

Gleichzeitig haben sich neben den Kaufpreisen die Finanzierungskosten für neues Wohneigentum verdoppelt. Insofern werden deutlich weniger Menschen von der Mieter- zur Eigentümerseite wechseln, wie sonst jährlich üblich, und damit das Segment der Mietwohnungen zusätzlich stärken. Auch angesichts des drastischen Rückgangs im Neubauvolumen, kann deshalb für die Jahre 2025 und 2026 mit dem Beginn einer Periode überdurchschnittlichen Mietwachstums gerechnet werden.

US-Mietwohnanlagen haben in den letzten Jahrzehnten weit überdurchschnittlich stabile und solide Renditen für Investoren erwirtschaftet. Nach einer Abkühlung durch die Zinserhöhungen der US-Notenbank und der folgenden Wirtschaftsabschwächung, sind die Fundamentaldaten auf der Nachfrageseite inzwischen wieder deutlich besser und scheinen für ein langfristiges Wachstum gerüstet zu sein. Auch die Herausforderungen, mit denen die Branche auf der Angebotsseite und an den Kapitalmärkten konfrontiert ist, sind eher überschaubar und von kurzfristiger Natur. Hinzu kommt der langfristige demografische Trend, der die Nachfrage nach Mietwohnraum in den USA immer weiter steigen lässt. Aus diesen Gründen bleiben die Aussichten für US-Mietwohnanlagen positiv.